Źródła finansowania inwestycji hotelowej.

Największe problemy z finansowaniem inwestycji mają inwestorzy rozpoczynający działalność w hotelarstwie. Najczęściej nie posiadają oni doświadczenia w branży, historii kredytowej a bardzo często również możliwości udzielenia odpowiednich zabezpieczeń. Warto przeprowadzić w tym zakresie ocenę podmiotu, który ma w planach realizację inwestycji hotelowej. Ocena ta powinna dotyczyć możliwości pozyskania środków na sfinansowanie projektu oraz przeanalizować najbardziej efektywne metody ich zdobycia. 

Tabela 1. Źródła finansowania inwestycji[1]

Finansowanie inwestycji może zostać przeprowadzone ze środków własnych lub obcych. Środki własne mogą zostać wygenerowane w wyniku działalności operacyjnej już istniejącego przedsiębiorstwa (bieżące wpływy, zysk zatrzymany, amortyzacja, sprzedaż zbędnego majątku) lub też poprzez podniesienie kapitału własnego. Podniesienie kapitału własnego można dokonać drogą dopłat do kapitału przez dotychczasowych wspólników lub poprzez pozyskanie nowych wspólników, na rzecz których przeprowadzona zostanie emisja nowych akcji lub udziałów (decyduje forma prawna podmiotu). Szczególną formą pozyskania kapitału jest współpraca z funduszami Venture Capital (Venture Capital są jedną z form Private Equity). Fundusze VC angażują się w projekty wysokiego ryzyka o potencjalnych, ponadprzeciętnych zyskach, obejmując od kilkunastu procent akcji/udziałów spółki do ich kontrolnego pakietu. Z reguły, projekty te ze względu na zbyt wysoki poziom ryzyka, nie są obsługiwane przez banki.

Kredyty bankowe są najczęstszym obcym źródłem finansowania projektów hotelowych. Przy wyborze oferty kredytowej należy bardzo dokładnie zapoznać się z polityką banku  w zakresie prowizji i opłat pobieranych od klientów. Oferty banków są zróżnicowane tak samo jak warunki udzielenia finansowania. Bank nie jest instytucją non-profit. Musi zarabiać na prowadzonej przez siebie działalności. Dlatego na koszt kredytu składa się kilka elementów: opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego, prowizja od udzielonego kredytu, prowizja od zaangażowania kredytu oraz odsetki.

W formule kredytu bank oddaje do dyspozycji środki finansowe a kredytobiorca jest zobowiązany zgodnie z  umową kredytową zwrócić je z należnymi w czasie odsetkami. Kredyty inwestycyjne z reguły udzielane są na dłuższy okres kredytowania. Wraz z kredytem inwestycyjnym jednocześnie zaciąga się kredyt obrotowy (jest to kredyt na finansowanie części majątku obrotowego). Procedura uzyskania kredytu wymaga przedstawienia w banku szeregu opracowań związanych z finansowaniem inwestycji hotelowej. Zaliczyć do nich należy: biznes plan, plan finansowo – ekonomiczny, kosztorys inwestycji, operat szacunkowy, projekt architektoniczny, itp.

Ocena wniosku kredytowego w dużej mierze będzie zależna od występujących ryzyk kredytowych i zdolności kredytowej. Na poziom ryzyka istotny wpływ ma możliwość zabezpieczenia kredytu. Do zestawu zabezpieczeń kredytu zaliczyć można – hipotekę na nieruchomości ziemskiej i na powstałym obiekcie, zastaw na ruchomym majątku spółki,  udzielenie bankowi pełnomocnictw do rachunków bankowych, oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, weksle własne in blanco,  poręczenie właściciela spółki, oświadczenie poręczyciela o dowolnym poddaniu się egzekucji, ograniczenia wypłaty dywidendy czy obligatoryjne tworzenie rocznego odpisu z zysku na fundusz bankowy. W przypadku udzielania kredytu w walutach obcych dodatkowo wzrasta ryzyko walutowe oraz stóp procentowych. Ryzyko stóp procentowych bank może zniwelować poprzez zobligowanie kredytobiorcy do zawarcia transakcji IRS (Interest Rate Swap) - zamiana zmiennych stóp procentowych na stałe stopy procentowe, zaś ryzyko walutowe redukowane jest poprzez transakcje hedgingowe (np. kontrakty terminowe). Istotnym parametrem zabezpieczającym finansowanie jest udział własny. Im jest on większy, tym większa łatwość w pozyskaniu kredytu. Aktualnie, ze względu na niepewność gospodarczą, banki wymagają min. 30% udziału własnego dla inwestycji hotelowych. Udzielone zabezpieczenia oraz ich wartości i płynność w sposób bezpośredni przekładają się na koszt kredytu.

Uwieńczeniem procesu aplikacyjnego jest umowa kredytowa. W umowie kredytowej zawsze jest określony cel kredytu, warunki jego wypłaty, waluta kredytu, zabezpieczenia oraz  ustalony terminarz spłat.

Innymi źródłami finansowania dłużnego może być kredyt kupiecki polegający na odroczonych płatnościach za towary i usługi, pożyczka (finansowanie dłużne pozyskane od instytucji niefinansowych, np. pożyczka od właścicieli spółki) oraz emisja papierów dłużnych. Najczęściej spotykanym papierem dłużnym są obligacje. Są to papiery wartościowe emitowane w serii, w których emitent stwierdza, że jest dłużnikiem obligatariusza i zobowiązuje się wobec niego do określonego świadczenia. Obligacje występują w wielu wariantach ze względu na rodzaj emitenta, okres do wykupu, wartość nominalną i oprocentowanie, inne opcje dodatkowe oraz ze względu na poziom ryzyka inwestycyjnego. Wśród rzadziej stosowanych papierów dłużnych wymienić można weksle, warranty, czy listy zastawne.

Wymienione powyżej źródła finansowania obcego należą do tzw. źródeł komercyjnych twardych. Oznacza to, że środki finansowe plus należne wynagrodzenie z tytułu udzielonego finansowania polegają w pełni zwrotowi. Ze względu na szczególną wagę społeczną pewnych rozwiązań, państwo jako regulator prowadzi określoną politykę stymulacji gospodarczej. Wspiera projekty proekologiczne, infrastrukturalne, wysokich technologii czy projekty likwidujące wykluczenie określonych grup społecznych. Prywatne projekty biznesowe wpisujące się w powyższe nurty mogą liczyć na pomoc państwa w postaci różnego typu rozwiązań – dopłat do kredytów, poręczeń kredytowych, dotacji czy subwencji. Rozwiązania te w końcowym efekcie obniżają poziom zaangażowania środków własnych lub też udzielonych zabezpieczeń. Środki obce uzyskane tą drogą znajdują się w grupie finansowania miękkiego. 

Alternatywą dla pozyskania środków na finansowanie inwestycji jest leasing i factoring.

W praktyce występują dwa rodzaje leasingu – leasing operacyjny i finansowy. Leasing operacyjny polega na uzyskaniu prawa do użytkowania środka trwałego za określone raty leasingowe bez konieczności jego zakupu. Środek trwały pozostaje własnością leasingodawcy, figuruje w jego księgach i jest tam umarzany podatkowo. Kosztem podatkowym u leasingobiorcy jest wartość miesięcznych rat leasingowych oraz proporcjonalna do trwania okresu leasingu część opłaty wstępnej przypadającej na dany okres rozliczeniowy.  

Leasing finansowy zakłada zawarcie umowy na „wynajem” środków pieniężnych. Oznacza to, że w tym przypadku leasingobiorca staje się właścicielem środka trwałego, który figuruje w jego księgach i jest tam umarzany podatkowo. W konsekwencji kosztem uzyskania przychodu będzie jedynie cześć odsetkowa opłaty leasingowej oraz amortyzacja.

Należy zwrócić również uwagę na pojęcie leasingu zwrotnego. Z leasingiem zwrotnym mamy do czynienia, kiedy właściciel określonego środka trwałego dokonuje jego sprzedaży spółce leasingowej i na podstawie odrębnej umowy staje się jego leasingobiorcą. Dzięki takiej sprzedaży (czasami nieruchomości) przedsiębiorca uzyskuje natychmiastowy dopływ gotówki a jednocześnie nadal użytkuje dany środek trwały.

Factoring jest rodzajem transakcji handlowej, w której wyspecjalizowana instytucja finansowa (faktor) nabywa w drodze cesji niewymagalne roszczenia o zapłatę kwot należnych z tytułu prowadzonej działalności przez faktoranta. Możliwość zawarcia umowy faktoringu, w sposób istotny przyśpiesza i zwiększa płynność obrotu gospodarczego. 

Biznes-plan i plan finansowo-ekonomiczny nowego przedsięwzięcia.

Czy to w przypadku banku czy funduszu, kluczowe znaczenie o podjęciu decyzji o finansowym zaangażowaniu będzie miał biznes plan i plan finansowy. Bank, czy strategiczny inwestor musi poznać historię firmy, jej dotychczasowe wyniki, właścicieli, usługi/produkty, miejsce obiektu hotelowego na rynku i strategię jego rozwoju oraz konkurencje. Bardzo ważnym na tym etapie jest przekonanie banku lub funduszu, że właściciele i kadra zarządzająca będą w stanie zrealizować dane przedsięwzięcie.

Biznesplan jest opisem historii firmy oraz jej planem rozwoju na przyszłość. Określa misję i strategię firmy, jej cele, posiadane zasoby, rynek działania, docelową grupą klientów oraz bezpośrednią konkurencję. Biznesplan jest jednocześnie planem wykonawczym, zgodnie z którym będzie realizowana inwestycja oraz osiągane w przyszłości wyniki hotelu. Powinien przedstawiać realistyczny obraz przyszłości stworzony na podstawie wcześniejszych studiów i analiz (np. studium opłacalności inwestycji – feasibility study, badań marketingowych, analiz koncepcyjnych, wizualizacji) oraz zawartych promes lub umów.

Na podstawie biznesplanu bank/partnerzy będą oczekiwali odpowiedzi na kluczowe pytania:

Jaki jest nasz rynek? Jak będzie nasza oferta i do kogo będzie kierowana? Jakimi kanałami dystrybucyjnymi będziemy docierali do naszych klientów? Kto będzie naszą bezpośrednią konkurencją? W jaki sposób będziemy budowali przewagi konkurencyjne?Jaki jest nasz plan marketingowy?

Jak będzie funkcjonował nasz hotel? Jaki rodzaj hotelu będziemy budowali? Jak zostanie on skategoryzowany? Czy będzie posiadał rozpoznawalną markę? Kto będzie nim zarządzał? Jaka będzie struktura organizacyjna?  

Jak będziemy realizowali nasze przedsięwzięcie inwestycyjne? W jakim systemie będzie realizowana nasza inwestycja? Czy posiadamy plany architektoniczno-budowlane i stosowne zgody na realizację inwestycji? Kto będzie Generalnym Wykonawcą? Czy została podpisana stosowna umowa wraz z kosztorysem robót i systemem zabezpieczeń dobrego wykonania robót? Czy będzie i ew. kto będzie Inwestorem Zastępczym?

Jaka jest nasza znajomość i doświadczenie w branży? Czy posiadamy doświadczenie i znajomość branży poparte sukcesami zawodowymi kadry? Czy będziemy korzystali z instytucji zarządzającego hotelem i ew. kto nim będzie?  

Na pytanie jakie osiągniemy w przyszłości wyniki finansowe, szczegółowo odpowie plan finansowo-ekonomiczny, który będzie zawierał sporządzone dla okresu finansowania sprawozdanie operacyjne, rachunek zysków i strat, bilans, przepływy finansowe, zmiany w kapitale, jak również analizy: efektywności projektu, wrażliwości zysku, wskaźnikową oraz spłat kredytu. Bardzo ważnym element planu finansowo-ekonomicznego, aczkolwiek wciąż niedocenianym przez ubiegających się o finansowanie, jest prognoza operacyjna sporządzona zgodnie z systemem rachunkowości zarządczej wg USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry)[2]. Układ sprawozdawczości wg USALI porządkuje nam informację i wymaga przygotowania odpowiedzi na wiele pytań[3], w tym m.in.:

·     Jakie funkcje przewidujemy w przyszłym hotelu?

·     Jak będzie wyglądała struktura organizacyjna hotelu oraz struktura zatrudnienia personelu?

·     Jaki poziom wynagrodzeń oraz systemów motywacyjnych został przewidziany dla poszczególnych stanowisk?

·     Jakie usługi planujemy zlecić firmom zewnętrznym i jaki będzie ich koszt?

·     Jakie segmenty sprzedaży planujemy obsługiwać? W jakich proporcjach i przy jakich średnich cenach?

·     Jaką planujemy frekwencję usług noclegowych?

·     Jaką planujemy rentowność w poszczególnych funkcji hotelowych?

·     Jaki planujemy poziom kosztów niepodzielonych i stałych?

 Istnieją dwie podstawowe techniki sporządzania prognozy operacyjnej – metoda odgórna (the top – down) oraz metoda oddolna (the bottom – up) zwana także Metodą Hubbarta[4]. W metodzie odgórnej zaczynamy analizę od planowania przychodów, a następnie odejmujemy od nich wszystkie koszty, aby osiągnąć zysk netto. W Metodzie Hubbarta podstawą wyjściową prognozy są przewidywane nakłady inwestycyjne, źródła finansowania oraz oczekiwane przez inwestorów stopy zwrotu z inwestycji. Poprzez doliczenie planowanych kosztów eksploatacyjnych oraz przyjęcie założeń co do spodziewanej frekwencji otrzymujemy poziom średnich cen, a w konsekwencji planowaną wartość sprzedaży[5]. Niezależnie od przyjętej techniki otrzymane wyniki powinniśmy zweryfikować, gdyż cen usług hotelarskich nie można ustalać w oderwaniu od warunków rynkowych.

Im więcej pracy włożymy w przygotowanie biznes-planu oraz planu finansowo-ekonomicznego, udzielimy dokładniejszych uzasadnień na poszczególne zagadnienia, tym ocena inwestora/instytucji finansującej powinna być bardziej przychylna. Od tego czy dane przedsięwzięcie będzie w stanie pozyskać niezbędny kapitał, będzie zależał również sukces lub wykluczenie z rynku. Do osiągnięcia zamierzonego celu przyczynić się może firma, która specjalizuje się w tego typu doradztwie i posiada wiedzę, praktykę i możliwości  w pozyskaniu kapitału.                   

Cezary Sarnceki